세금, 대출, 거래 규제 — 다주택자에게 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까?
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| 한강 변 잠실 아파트(출처 : 연합뉴스) |
부동산 뉴스를 보면 "양도세 중과", "토지거래허가구역", "LTV"
같은 어려운 용어가 쏟아져 나옵니다.
솔직히 무슨 뜻인지 모르겠다는 분들 많으실 겁니다.
하지만 지금 정부가 펼치고 있는 다주택자 정책은
집을 한 채만 갖고 있는 사람,
아직 집이 없는 사람에게도
직접적인 영향을 미칩니다.
그래서 오늘은 현 정부의 다주택자 정책을
한 번 정리해 보도록 하겠습니다.
[정부의 큰 그림부터 이해하기]
현 정부의 부동산 정책을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.
"집 여러 채 가진 사람에게는 세금을 무겁게,
대출을 어렵게, 거래를 까다롭게 만들어서
투기를 막고, 실제로 살 집이 필요한 사람을 우대하겠다."
이 전략은 크게 세금, 대출, 거래규제 세 갈래로 나뉩니다.
하나 씩 살펴보겠습니다.
1. 세금 — "사도, 갖고 있어도, 팔아도 세금이 무겁다"
부동산에는 세 번의 세금 타이밍이 있습니다.
1) 살 때 → 취득세
2) 갖고 있을 때 → 보유세(재산세 + 종합부동산세)
3) 팔 때 → 양도소득세
다주택자에게는 이 세 가지 모두 일반인보다 훨씬 무거운 세율이 적용됩니다.
① 양도소득세 (팔 때 내는 세금) — 지금 가장 뜨거운 이슈
양도소득세란, 집을 살 때보다 비싸게 팔아서 생긴 이익(차익)에 매기는 세금입니다.
원래 다주택자가 조정대상지역(정부가 부동산 과열이라고 판단한 지역) 안에서 집을 팔면,
일반 세율(6~45%)에 추가로 20~30%p를 더 얹는 중과세가 적용됩니다.
예를 들어 최고세율 기준으로 보면 이렇습니다.
그런데 2022년부터 정부가 이 중과세를 한시적으로 유예 해왔습니다.
다주택자도 일반 세율만 내면 됐던 거죠.
이 유예가 2026년 5월 9일에 종료됩니다.
5월 9일이 지나면 다주택자는
다시 무거운 중과세를 내야 하고,
오래 보유했을 때 세금을 깎아주는
장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
세금이 2~3배로 뛸 수 있다는 뜻입니다.
다만 정부는 갑작스러운 충격을 줄이기 위해 보완책을 마련했습니다.
<기존 규제지역(강남·서초·송파·용산)>
==> 5월 9일 전에 계약하고, 계약일로부터 4개월 안에 잔금 치르면 중과 면제
<신규 규제지역(성동·마포·영등포 등)>
==> 같은 조건에서 **6개월**의 여유 부여
<세입자가 거주 중인 주택>
==> 추가 유예도 검토 중
[한줄 결론]
다주택자라면 2026년 5월 9일 전에 팔지 말지 결정하는 것이
올해 가장 중요한 재테크 판단입니다.
② 종합부동산세 (갖고 있을 때 매년 내는 세금)
종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한
사람에게 매년 부과하는 세금입니다.
여기서 다주택자가 불리한 점은 공제금액의 차이입니다.
==> 1주택자: 공시가격 합산에서 12억 원 공제
==> 다주택자: 9억 원만 공제
같은 가격의 집이라도 다주택자는 더 많은 금액에 세금이 매겨지는 구조입니다.
앞으로는 더 부담이 커질 전망입니다.
정부가 공정시장가액비율(세금을 매기는 기준 비율)을
현행 60%에서 80% 이상으로 올리는 방안을 검토하고 있기 때문입니다.
같은 집을 갖고 있어도 세금 기준 금액이 올라가면
내야 할 세금이 자동으로 늘어납니다.
[한줄 결론]
안 팔고 버티겠다"는 전략도 매년 늘어나는 보유세 앞에서는 한계가 있습니다.
③ 취득세 (살 때 내는 세금)
취득세는 집을 살 때 한 번 내는 세금인데,
다주택자에게는 중과세율이 적용됩니다.
취득세만 8,000만 원~1억 2,000만 원을 내야 한다는 뜻입니다.
일반 1주택자의 3~4배 수준이죠.
다만, 이사를 위해 잠깐 2주택이 되는
일시적 2주택이나, 상속으로 인한
다주택 등에는 예외가 적용됩니다.
[한줄 결론]
다주택자가 집을 추가로 사는 것 자체가 엄청난 비용이 드는 구조입니다.
2. 대출 — "다주택자에게 은행 문은 사실상 닫혔다"
세금만큼이나 체감이 큰 것이 대출 규제입니다.
현재 조정대상지역 내 다주택자의 주택담보대출비율(LTV)은
사실상 0%입니다.
쉽게 말해, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것이
거의 불가능하다는 뜻입니다.
여기에 더해 은행권의 주택담보대출 위험가중치도
15%에서 20%로 상향 조기 시행되었습니다.
이건 은행 입장에서 주택대출을 해줄수록
더 많은 자본을 쌓아야 한다는 의미여서,
은행이 대출 심사를 더 까다롭게 만드는 효과가 있습니다.
[한줄 결론]
다주택자는 대출 없이 현금으로 집을 사야 하는 시대가 됐습니다.
3. 거래 규제 — "살 수 있는 곳도, 방법도 제한된다"
세금과 대출 외에도 거래 자체를 제한하는 규제가 대폭 강화되었습니다.
① 규제지역 대폭 확대 (10.15 대책)
2025년 10월 15일 발표된 대책으로,
부동산 규제지역이 대폭 확대되었습니다.
- 대책 전 규제지역 : 강남·서초·송파·용산 (4개구)
- 대책 후 규제지역 : 서울 25개구 전체 + 경기 12개 지역
규제지역으로 지정되면 그 안에서는
대출 제한, 세금 중과, 전매 제한 등이 한꺼번에 적용됩니다.
사실상 서울 전역이 강력한 규제망 안에 들어간 셈입니다.
[한줄 결론]
이제 서울 어디서든 집을 사면 높은 규제가 적용된다고 보면 됩니다.
② 토지거래허가구역 — 갭투자 사실상 차단
토지거래허가구역으로 지정된 곳에서
집을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
허가를 받으면 2년간 직접 거주해야 하기 때문에,
전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가
사실상 불가능해졌습니다.
다만, 다주택자가 파는 집을 무주택자가 사는 경우에는
기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 실거주 의무가 유예됩니다.
이건 다주택자에게 매물을 내놓을 퇴로를 열어주면서,
무주택자에게는 매수 기회를 주기 위한 장치입니다.
[한줄 결론]
투자 목적으로 전세 끼고 집 사는 시대는 사실상 끝났습니다.
③ 부동산감독원 설립 추진
금융시장에 금융감독원(금감원)이 있는 것처럼,
부동산 시장을 전담으로 감시하고 불법행위를 수사할 수 있는
'부동산감독원' 설립이 추진되고 있습니다.
특별사법경찰(특사경)을 포함해 허위 신고, 편법 거래, 시세 조작 등을
직접 적발하고 처벌하겠다는 의지입니다.
[한줄 결론]
앞으로는 편법·불법 거래가 더 강력하게 단속됩니다.
한눈에 정리하는 다주택자 정책 요약표
마무리 — 결국 누가 준비해야 하나?
다주택자라면 2026년 5월 9일이라는 명확한 데드라인이 있습니다.
양도세 중과가 부활하기 전에 매도할 것인지,
보유세 인상을 감내하며 계속 갖고 갈 것인지를
지금 판단해야 합니다.
무주택자·실수요자라면 규제 강화로 투기 수요가 빠지면서
서울 핵심지에 매물이 나올 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면, 청약 혜택 등 실수요자 지원 정책도
함께 확인해 보시길 권합니다.
다만, 개인 상황에 따라 세금 차이가
수천만 원에서 수억 원까지 날 수 있으므로
구체적인 매도·매수 결정 전에는 반드시
세무사 등 전문가 상담을 받으시길 바랍니다.